Immobilien und Wohnen
Wie vergleiche ich Kaufkosten, Monatsrate und Immobilienrendite?
Stelle Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung und laufende Eigentümerkosten getrennt zusammen. Nutze die vorhandenen Kreditrechner für die Finanzierungsseite deiner Rechnung.
So gehst du vor
Erstelle für jedes Objekt ein separates Blatt mit Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital und Darlehen. Ergänze die Kreditrate und rechne für eine Vermietung Mieteinnahmen und laufende Eigentümerkosten separat.
Fragen und Antworten
Welche Beträge gehören zum gesamten Kaufbudget?
Addiere Kaufpreis, erwartete Erwerbsnebenkosten und unmittelbar anstehende Investitionen. Nimm Beträge aus dem konkreten Angebot und den örtlich zutreffenden Angaben. Ziehe erst danach das tatsächlich verfügbare Eigenkapital ab.
Wie berechne ich die Bruttomietrendite?
Teile die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. 12.000 € Jahresnettokaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4 %. Nutze für Vergleiche überall dieselbe Definition und rechne Nebenkosten gesondert.
Wie komme ich zu einer Nettorendite für den Objektvergleich?
Ziehe von der erwarteten Jahresnettokaltmiete Leerstand und die vom Eigentümer zu tragenden Kosten ab. Teile diesen Betrag durch das eingesetzte Gesamtkapital für den Erwerb. Halte fest, ob Modernisierungen und Rücklagen enthalten sind.
Wie unterscheidet sich Rendite vom Geld auf dem Konto?
Die Rendite setzt den Objektüberschuss ins Verhältnis zum Kapitaleinsatz. Für den laufenden Geldfluss ziehst du außerdem die tatsächlichen Finanzierungszahlungen ab. Ein Objekt mit positivem Jahresüberschuss kann nach Kreditrate einen negativen Geldfluss erzeugen.
Wie plane ich einen Monat Leerstand?
Setze für die betroffenen Monate die erwartete Nettokaltmiete auf null und behalte weiterlaufende Eigentümerkosten bei. Vergleiche anschließend den Jahresüberschuss beider Szenarien. Bei schwankender Miete plane je Monat separat.
Wie berechne ich die Rate nach Ende der Zinsbindung?
Übernimm die Restschuld zum Bindungsende aus dem Tilgungsplan. Gib sie als neue Kreditsumme in den Kreditraten-Rechner ein. Teste mehrere Sollzinssätze bei gleicher Restlaufzeit, um die Empfindlichkeit der Rate zu sehen.
Wie vergleiche ich Mieten und Kaufen zur Eigennutzung?
Vergleiche beide Varianten über denselben Zeitraum. Berücksichtige beim Kauf Zinskosten, Nebenkosten und Instandhaltung sowie die gebundene Liquidität. Tilgung und verbleibenden Objektwert kannst du getrennt von den laufenden Wohnkosten ausweisen.
Welche Unterlagen helfen bei der Planung von Sanierungen?
Prüfe den Zustand des Gebäudes und bereits beschlossene Maßnahmen. Bei einer Eigentumswohnung helfen unter anderem Protokolle, Wirtschaftsplan und Angaben zur Rücklage. Übernimm belastbare Angebote als eigene Position in die Gesamtrechnung.
Wie ordne ich Eigenkapital und freie Reserve?
Lege fest, welcher Teil deiner Mittel im Kauf gebunden werden soll und welcher für laufende Notfälle frei verfügbar bleibt. Rechne mit dem tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Prüfe den verbleibenden Puffer anschließend im Notgroschen-Rechner.
Welche Annahmen sollte ich für einen Besichtigungstermin mitnehmen?
Notiere offene Fragen zu Miete, Leerstand, wiederkehrenden Kosten und kurzfristigen Arbeiten. Markiere jede Zahl als belegt oder geschätzt. Ersetze Schätzwerte nach der Besichtigung, bevor du Angebote vergleichst.